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开发商逾期交房引纠纷案件日渐增多 违约金怎么算?
大江网赣州频道   2016-12-13 09:43:05  来源:赣州晚报  编辑:王世龙  作者:杨明玉

  近日,市民杨先生因无力偿还银行按揭贷款,被开发商起诉至章贡区法院。法院审理后,裁定杨先生向开发商支付购房违约金2万余元。这并非章贡区法院审理商品房销售合同违约纠纷案的特例。今年以来,该院审理此类案件近200起。

  在商品房销售合同违约纠纷案日渐增多的今天,购房人与开发商一旦因商品房销售产生违约纠纷,违约金该如何认定?如何让自己的权益最大程度得到保障?

  逾期交房违约最常见

  “商品房延期交付是目前商品房销售合同纠纷案中最常见的违约现象。”章贡区法院民一庭刘芳梅法官说,开发商逾期交房的现象原先也有,财力雄厚的开发商能够将违约金及时支付。这两年由于经济下行,部分房地产开发商资金链断裂,其支付能力不及从前。当开发商逾期交房时,如果双方协商无果,购房人会选择到法院起诉维权。“开发商一旦出现逾期交房现象,涉及的往往是一两百户购房户,按合同算下来可能要负担几百万甚至上千万元的违约金。”

  “另外,开发商起诉购房人违约的案件也在上升。”刘芳梅说,这类案件主要是买房人未按期偿还银行贷款,因开发商承担了担保责任,开发商按合同约定起诉要求解除合同。

  违约金以实际损失为准

  刘芳梅说,去年以来,赣州某房地产开发商因逾期交房事宜未能与购房户协商解决,被百余户购房户诉至法院。合同约定的违约金标准是以已支付的购房款为基数,按每日万分之四计算。诉讼过程中,开发商提出违约金过高。最终,法院判定以原告已支付的购房款为基数,开发商按每日万分之二点五的标准向原告支付逾期交房违约金。

  “开发商逾期交房,理应按合同约定和法律规定承担相应的违约责任,其中涉及两个关键因素,即逾期交房时间的确定和违约金计算标准的确定。”刘芳梅说,如果合同明确了交房的方式,以合同约定为准;如果未明确交房的方式,一般以开发商通知交房的时间点认定交付时间。另外,合同约定的违约金利率是过高还是过低,需要购房人向申请法院调整,如果不提出申请的,法院将不予调整。违约金过高或过低的衡量标准是违约行为给购房人造成的实际损失。

  以改变结构诉讼难获支持

  开发商改变房屋结构,是否需要承担违约责任?刘芳梅表示,如果擅自改变房屋结构,且证据充分,开发商是需承担违约责任的。不过,章贡区多起以改变房屋结构为由,起诉开发商要求赔偿的案件均因证据不足未获法院支持。

  2015年4月,张女士等9名业主起诉某开发商称,合同文本上载明只有一个封闭式阳台,但交付时发现有封闭式和非封闭式阳台各一个,同时以合同文本表述与实际交付的房屋不符为由起诉开发商违约。法院审理认为,开发商交付的房屋包含了一个封闭式阳台和一个非封闭式阳台,与合同文本载明的一个非封闭式阳台并不矛盾。另外,购房人在买房前一般会看户型和结构,且合同上附了房屋结构平面图,图上明示了有两个阳台,购房人在平面图中缝签字,也就确认了房屋结构,购房人以此要求开发商承担违约责任理由不充分。

  应保存好完整证据链

  刘芳梅提醒,开发商卖房子是统一性行为,不可能根据单个业主需求逐一更改。购房人在签合同前不要轻信销售人员的宣传和开发商的口头承诺。同时,购房人要注意合同上约定的时间节点。许多购房人因为疏忽,在开发商违约情形下,错过了约定时间向开发商主张权利。超过时间期限,购房人如与开发商就违约金问题谈不拢,再诉至法院要求解除合同的诉请得不到支持。

  “房子逾期交付对购房人造成的损失,要获得法院的确认需要有完整的证据做支撑。”刘芳梅说,开发商逾期交房所产生的违约金,一般根据合同约定支付,如存在过高或过低需要调整的情况,就要求购房人保存好完整的证据,以维护自身的合法权益。“逾期交房可能让购房者产生一定的租房费用,但单靠租房合同不足以让人信服。”刘芳梅说,如果能有支付房租的凭证(如银行转账记录)或者承租房所在的社区居委会和小区物业等缴费记录,法官采纳的可能性就更高。(曾子为、记者杨明玉)

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